不動産取引で注意したい登記手続き～実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい？第２幕成年後見人が不動産を処分する際に注意すべきこと～

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不動産取引で注意したい登記手続き～実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい？第２幕　成年後見人が不動産を処分する際に注意すべきこと～

１．成年被後見人の居住用不動産の売却

実家の親（父）名義の自宅を売却するために長男が親の成年後見人に就任しました、成年後見人が独断で不動産を売却できるのかというと売却する不動産が居住用不動産である場合は家庭裁判所の許可が必要です。

〇居住用不動産とは？

現在居住している不動産はもちろん、過去に居住していた不動産や将来居住する可能性がある不動産も含む。居住用不動産の範囲はかなり広―いです。

〇居住用不動産の処分とは？

売却することのほか、賃貸や担保権の設定も含まれます。

２．家庭裁判所の許可

この居住用不動産の処分に該当する行為を行う場合は必ず家庭裁判所の許可が必要です。成年後見人が、裁判所の許可を得ないで、勝手に売却等の処分を行うと、その行為は「無効」となりますので注意が必要です。家庭裁判所の許可を得るには居住用不動産の処分に、必要性かつ相当性が認められなければなりません。必要性とは被後見人の生活費や医療費を捻出するため等の売却であること（※親族等を援助する目的で不動産を処分することは基本的には必要性がないと考えられています）相当性とは売却価格が一般の取引慣行に照らして相当である必要があります。

３．居住用不動産の売却手順

居住用不動産の売却許可の申立て必要書類

★売却許可の申立に必要な書類・申立書・不動産の全部事項証明書・処分する不動産の評価証明書 ★・売買契約書（案）又は停止条件付売買契約書 ★・査定書

認知症等により判断能力が低下した方の所有不動産を売却するには、家庭裁判所に「成年後見」の申立をして後見人を選任してもらい、その後見人により売却を進めていくことになります。また、その不動産が本人（認知症等により判断能力が低下した方）にとって居住用の不動産である場合、その処分についての許可を家庭裁判所から受ける必要があります。こういった一連の手続を踏まなければ売却を進めることはできません。